Bärenschanzstraße 129, 90429 Nürnberg
Kapitalanlage in Bestlage Nürnberg – Gründerzeit-Mehrfamilienhaus in der Weststadt
Deutlich unter Marktpreis, bis zu 4% Mietrendite, ca. 4% steuerliche Abschreibung – 11 Wohneinheiten in einem gepflegten Gründerzeithaus mit erhaltener Sandsteinfassade.
Einstiegspreis
Ab 0 €
Mietrendite
Bis zu 0%
Ø Kaufpreis
0 €/m²
Markt: 3.868 €/m²
Wohneinheiten
0
Investment-Argumente
Vier Gründe, die dieses Objekt tragen
Lage, Ertrag, Steuerwirkung und Preisniveau – jeder Punkt für sich belastbar, in der Summe eine klar kalkulierbare Kapitalanlage.
Bestlage Nürnberg
Weststadt/Gostenhof, direkt an der U-Bahn – innenstadtnah und nachgefragt.
0 Min.
zur U1 Bärenschanze
Bis zu 4% Mietrendite
Solide Ertragsbasis im Schnitt über die Einheiten hinweg.
0%
Bis zu 4% – je nach Einheit
Ca. 4% lineare AfA
Durchgehend lineare Abschreibung auf Basis eines Restnutzungsdauergutachtens.
0%
lineare Abschreibung
Ø 3.400 €/m² Kaufpreis
Deutlich unter dem Nürnberger Marktdurchschnitt von 3.868 €/m².
-0%
unter Marktdurchschnitt
Standort
Weststadt/Gostenhof – innenstadtnah, U-Bahn-angebunden, nachgefragt
Die Weststadt rund um die Bärenschanze zählt zu den gefragtesten innenstadtnahen Vierteln Nürnbergs: kurze Wege in die Altstadt, dichte Nahversorgung und ein Arbeitsplatzschwerpunkt direkt vor der Haustür.
Das Viertel
Gostenhof: gewachsen, urban, nachgefragt
Nürnberg ist mit rund 546.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt Bayerns und bis heute von der mittelalterlichen Altstadt geprägt. Genau diese gewachsene Mitte macht die unmittelbar westlich anschließende Weststadt zu einem konkreten Standortvorteil: Vom Objekt erreichen Sie den Plärrer in rund zwei Minuten mit der U-Bahn, den Hauptmarkt in etwa acht Minuten – Innenstadtnähe ohne Innenstadtpreise.
Gostenhof – im Stadtgebrauch „GoHo“ – verbindet dichte Nahversorgung mit einer lebendigen Gastronomie- und Kreativszene. In fußläufiger Entfernung liegt zudem das Memorium Nürnberger Prozesse.
Interaktive Karte — Erreichbarkeit ab Objekt
Nahversorgung
Aldi Süd ca. 280 m, Norma ca. 460 m – tägliche Versorgung fußläufig.
Gastronomie & Einzelhandel
Lebendiges Angebot rund um den Jamnitzerplatz, ca. 780 m entfernt.
Autobahnanschluss
A73 (Frankenschnellweg) in wenigen Minuten erreichbar.
Flughafen Nürnberg
ca. 5,1 km – schnelle überregionale Anbindung.
Nürnberg
Eine Stadt, die seit über 950 Jahren Werte hält
Kaiserburg, Stadtmauer und Hauptmarkt sind mehr als Kulisse: Sie stehen für einen Standort, der über Jahrhunderte Handel, Handwerk und Kapital angezogen hat – und heute einer der stabilsten Wohnungsmärkte Bayerns ist.
Historie
Nürnberg im Zeitverlauf
Drei Meilensteine, die erklären, warum die Nürnberger Innenstadtlagen bis heute knapp und begehrt sind.
14.–16. Jh.Blütezeit als Handelsstadt
Nürnberg wird Drehscheibe des europäischen Fernhandels und Zentrum von Feinmechanik, Druck und Metallhandwerk – Wohlstand, der bis heute die Bausubstanz prägt.
1500Kaiserburg & Reichsstadt
Als Freie Reichsstadt beherbergt Nürnberg die Reichskleinodien. Kaiserburg, Hauptmarkt und Frauenkirche definieren die Stadtsilhouette bis heute.
HeuteGroßstadt mit Wachstumskurs
Rund 546.000 Einwohner, ein breiter Branchenmix aus Industrie, IT und Versicherungen – und ein Wohnungsmarkt, dessen Neubau der Nachfrage strukturell hinterherhängt.
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Das Objekt
Gründerzeit-Mehrfamilienhaus mit erhaltener Sandsteinfassade
Das Gebäude aus der Zeit um 1900 zeigt eine durchgehend gegliederte Sandsteinfassade mit Fensterbekrönungen, Konsolgesims und vier Dachgauben. Die historische Substanz ist erhalten und prägt den hochwertigen Gesamteindruck des Hauses – ein Qualitätsmerkmal, das im Neubau in dieser Form nicht herstellbar ist.
| Objekttyp | Mehrfamilienhaus (Vorder- und Hinterhaus) |
|---|---|
| Baujahr | ca. 1900 (Gründerzeit) |
| Bauweise | Massiv, Ziegelbau |
| Zustand | gepflegt, guter Gesamtzustand, kein akuter Sanierungsstau |
| Wohneinheiten | 11 |
| Wohnfläche gesamt | ca. 713,70 m² (vermessen) |
| Wohnflächen-Spanne | 40–107 m² |
| Balkone | genehmigt (Übergabe der Baugenehmigung) |
| Heizung | Gas-Etagenheizungen – je Einheit individuell regelbar und separat abgerechnet |
| Energieausweis | gültig bis 19.07.2034 |
Wohnflächen & Kaufpreise
Die Einheiten werden ausschließlich als Spanne kommuniziert. Details zur einzelnen Wohnung erhalten Sie im Exposé nach Ihrer Anfrage.
Wohnflächen
40 – 107 m²
Kaufpreise
132.000 – 302.500 €
Einzelerwerb möglich. Eine Wohnung ist bereits vollständig renoviert und wahlweise verfügbar.
Impressionen
Altstadt, Viertel, Haus
Ohne Zahlen: der Ort, an dem dieses Investment steht.
Investment
Beispielrechnung: eine 55 m²-Einheit
Statt vieler Einzelkennzahlen eine einzige, vollständig nachvollziehbare Rechnung – exemplarisch für eine mittlere Wohnung im Haus. Alle Werte sind unverbindliche Beispielwerte.
Rechenweg
- Wohnfläche
- 55,00 m²
- Kaufpreis
- 192.500 €
- Kaufpreis je m²
- 3.500 €/m²
- Ist-Nettokaltmiete
- 10,38 €/m² · 570,90 €/Monat
- Jahresnettokaltmiete
- 6.850,80 €
- Bruttomietrendite
- 0,00%
6.850,80 € Jahresmiete ÷ 192.500 € Kaufpreis = 3,56%. Kaufnebenkosten sind nicht eingerechnet.
Steuerliche Wirkung
- Gebäudeanteil (ca. 75%)
- 144.375 €
- AfA-Satz laut Gutachten
- ca. 4% linear
- Jährliche Abschreibung
- ca. 5.775 €
- Steuerentlastung p. a.bei 42% persönlichem Grenzsteuersatz
- ca. 0 €
Die AfA mindert als Werbungskosten die steuerpflichtigen Mieteinkünfte. 5.775 € Abschreibung × 42% ≈ 2.425 € geringere Steuerlast pro Jahr. Unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuerberatung – maßgeblich sind Ihre persönlichen Verhältnisse und die Einschätzung Ihres Finanzamts.
Ø Kaufpreis über alle 11 Einheiten
Marktdurchschnitt Bestandswohnungen – rund 14% über unserem Objekt
Marktdaten Nürnberg gesamt, Q2 2026
Steuerliche Struktur
Ca. 4% lineare Abschreibung – durchgehend
Restnutzungsdauergutachten
Grundlage der Abschreibung ist ein Gutachten zur tatsächlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes. Bei Altbauten dieser Bauperiode ergibt sich daraus regelmäßig ein höherer jährlicher AfA-Satz als die pauschalen 2% – hier ca. 4% pro Jahr.
Ausdrücklich linear
Die Abschreibung erfolgt linear und damit in gleichbleibender Höhe über den gesamten Zeitraum – nicht degressiv. Das macht die steuerliche Wirkung über die Haltedauer planbar.
Renovierungskosten
Aufwendungen für Renovierung und Instandhaltung sind je nach Ausgestaltung als Werbungskosten sofort abziehbar oder über mehrere Jahre zu verteilen. Die konkrete Einordnung nimmt Ihr Steuerberater vor.
Rechtlicher Hinweis
Unverbindliche Beispielrechnung, keine Steuerberatung. Die steuerliche Wirkung hängt von Ihren persönlichen Verhältnissen ab.
Mietsituation
Stabile Vermietung, unterstützender Mietzuschuss
Bestand & Bewirtschaftung
91% vermietet – mit Spielraum nach oben
Das Objekt ist zu 91% vermietet (10 von 11 Einheiten). Ergänzend besteht ein zusätzlicher Mietzuschuss als unterstützender Faktor der laufenden Mieteinnahmen. Details hierzu erläutern wir im persönlichen Gespräch im Rahmen der vollständigen Unterlagen.
Zwei Einheiten stehen kurzfristig zur Neuvermietung mit Marktanpassung der Miete an. Die Anlagestrategie richtet sich bewusst auf zwei Achsen aus: die Wertentwicklung der Immobilie in einem strukturell knappen Großstadtmarkt und den steuerlichen Effekt aus der linearen Abschreibung.
Standort- & Marktdaten
Makrolage Nürnberg: stabiler Großstadtmarkt mit struktureller Knappheit
Einwohner
0
zweitgrößte Stadt Bayerns
Einpersonenhaushalte
0,0%
von 291.392 Haushalten (2024)
Leerstandsquote
0,0%
unterhalb der notwendigen Fluktuationsreserve
Bruttoinlandsprodukt
ca. 0 Mrd. €
81,2% der Erwerbstätigen im Dienstleistungssektor
Einwohner Nürnberg (2024)
→ 555 Tsd. bis 2033 (+1,5%)
Bevölkerungsentwicklung Nürnberg, in Tausend Einwohnern
Stabiles, moderates Wachstum
Nürnberg wächst nicht sprunghaft, aber verlässlich. Die Prognose zeigt bis 2033 ein kontinuierliches Plus – bei gleichzeitig steigender Haushaltszahl, weil der Anteil kleiner Haushalte weiter zunimmt. Für Vermieter von Ein- und Zweizimmerwohnungen bedeutet das eine breite, dauerhafte Nachfragebasis, die weniger konjunkturanfällig ist als Einzelbranchen.
Mikrolage
Gostenhof/Bärenschanze
Gostenhof – im Stadtgebrauch „GoHo“ – ist eines der dynamischsten Transformationsquartiere Nürnbergs: direkt westlich der Altstadt gelegen, mit lebendiger Gastronomie- und Kreativszene, dichter Nahversorgung und einer stabilen Mischung aus Berufstätigen, Studierenden und langjährigen Anwohnern. Die Erreichbarkeitswerte des Objekts können Sie in der interaktiven Karte der Standort-Sektion abrufen.
Wirtschaftsstruktur & Arbeitgeber
Arbeitsplatzschwerpunkte in unmittelbarer Nähe und im Stadtgebiet.
| Arbeitgeber | Branche | Bedeutung |
|---|---|---|
| DATEV eG | IT/Software | Zentrale in Gostenhof, ca. 180 m vom Objekt, über 1.000 Beschäftigte |
| Siemens/Siemens Energy | Industrie/Energietechnik | Historischer Kern des Industriestandorts |
| Bosch, Diehl, MAN, Semikron Danfoss | Industrie/Automotive | Breite industrielle Basis |
| Nürnberger Versicherung, Sparkasse, Ergo Direkt | Finanz-/Versicherungswirtschaft | Stabiler Bürobeschäftigungssockel |
| TH Nürnberg Georg Simon Ohm | Bildung | Rund 13.000 Studierende, zweitgrößte HAW Bayerns |
Wohnungen pro Jahr – Fertigstellungen vs. Bedarf, Nürnberg
Mietniveau Nürnberg, Nettokaltmiete je m²
Deutliche Angebotslücke
Den 1.497 fertiggestellten Wohnungen des Jahres 2024 steht ein jährlicher Bedarf von rund 2.170 Wohnungen bis 2029 gegenüber. Die strukturelle Nachfrage bleibt damit hoch – ein tragender Faktor für Vermietbarkeit und Wertstabilität im Bestand.
Flächen vorhanden, Umsetzung begrenzt
Rechnerisch bestehen Flächenpotenziale für rund 25.700 Wohnungen bis 2033 – die Herausforderung liegt in der Umsetzung, nicht im Bauland. Der Mietspiegel 2026 weist zudem ein Plus von 5,4% gegenüber 2024 aus.
Über uns & Kontakt
Deutsche Wohnbau Invest GmbH
Die Deutsche Wohnbau Invest GmbH ist Anfang 2026 als Ausgründung aus der Vision Reality GmbH entstanden, die seit 2019 zu den führenden Full-Service-Marketing-Agenturen für Bauträger im DACH-Raum zählt. Aus dieser Herkunft ergibt sich unser Zugang: Wir arbeiten mit einem Netzwerk von über 500 Bauträgern und haben mehr als 1.200 Projekte begleitet. Objekte vermitteln wir exklusiv off-market – bevor sie öffentlich inseriert werden, und für Käufer provisionsfrei.
Bauträger im Netzwerk
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Sie erhalten das vollständige Exposé mit allen Objektunterlagen sowie ein unverbindliches Gespräch zur passenden Einheit. Für Käufer entsteht keine Provision.
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